22 Feb Obbligo di partita IVA per gli affitti brevi di oltre quattro immobili

Nel nostro ordinamento è stata introdotta una nuova presunzione di legge in base alla quale le persone fisiche che detengono e gestiscono più di 4 immobili mediante l’utilizzo delle “locazioni brevi” vengono considerate imprenditori e, pertanto, i redditi percepiti non sono più considerati redditi fondiari bensì redditi d’impresa.

Tale norma è stata prevista dalla legge di bilancio 2021 (L.178/2020 art.1, comma 595) che riprende la presunzione di imprenditorialità definita già dall’art.4 del D.L. 50/2017 (contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e i pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche …..)

Dalla lettura del testo si evinche che nei modelli reddituali 2022 il contribuente (persona fisica), che pone in locazione a terzi anche di più di quattro immobili, ma con dei “normali” contratti ad uso abitativo di durata “4+4” anni o “3+2”, dovrà dichiarare i redditi percepiti nel corso del 2021 nello specifico quadro B, destinatario dei redditi fondiari, applicando, qualora ne ricorrano i presupposti, il regime della cedolare secca. Mentre nel caso in cui ponga in essere delle locazioni brevi per più di quattro appartamenti, per ciascun periodo d’imposta, dovrà dichiarare i redditi percepiti nei quadri RG o RF (nel caso di contabilità ordinaria) del modello nella sezione dedicata ai redditi d’impresa.

Particolare attenzione dovrà essere, quindi, usata dal proprietario di più di quattro immobili qualora decidesse di utilizzare diverse tipologie di contratti di locazione (ordinari e brevi) anche in considerazione dei diversi regimi fiscali applicabili.

Attenzione quando si presume l’esercizio di attività imprenditoriale scatta inevitabilmente l’obbligo di apertura della partita IVA con tutti i conseguenti obblighi di legge: iscrizione al Registro Imprese, assoggettamento del reddito agli obblighi previdenziali, tenuta della contabilità, ecc...

Qualora il contribuente dovesse aprire la partita IVA il codice Ateco individuato per questo tipo di attività potrebbe essere il seguente: 55.20.51 “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.

Il contribuente potrà aderire, qualora ne ricorrano i presupposti, al regime forfettario per il quale è stato previsto un coefficiente di redditività, del 40%, a riduzione del reddito imponibile sul quale si applicherà l’imposta sostitutiva del 15% (5% per le nuove attività).

In ultimo si sottolinea come generalmente l’apertura di una partita IVA comporti anche l’apertura di una posizione previdenziale (INPS), ma a tal proposito appare utile ricordare come una recente pronuncia della Cassazione (ordinanza n. 29913, depositata il 25 ottobre 2021) abbia previsto che, “ai fini di un’iscrizione nella gestione commercianti, l’attività di mera riscossione dei canoni di locazione non costituirebbe, di fatto, ai fini previdenziali attività d’impresa”.

Articolo a cura di Alessandro Coppola, Dottore Commecialista e Revisore Contabile